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杭州優化價格

作者:紅飛霸屏總部-比加科技

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時間:2020-04-11 13:21:02

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杭州優化價格 6月29日,杭州掛牌了首批限價房試點地塊,并在掛牌地塊的出讓條件中首次設置了“限房價、限裝修”,即規定了項目日后銷售時的售價。自此,杭州土拍開啟“雙限”時代。

這首批限價房地塊均為涉宅地,分別位于杭州主城區、余杭區、蕭山區、錢塘新區等不同板塊,更有不少優質涉宅地,于7月29日、30日出讓。但在“雙限”政策面前,開發商的拿地熱情都不高,只有一宗地塊拍至了上限。

不久后的8月5日,富陽首宗“雙限”地塊也成功出讓了,被萬達抄底拿下。緊接著,經歷了推地風波和延遲招標的江河匯綜合體項目,最終也被新鴻基與平安聯合體競得。除去土拍市場的冷熱程度,大家關注更多的是“雙限”政策下,板塊未來的價格體系。

在前面幾次的成交地塊中,望江、三堡、市北西、錢江世紀城、下沙、空港、新灣等板塊在未來兩到三年之內,都能望得到限價的“天花板”。它們中,有跟板塊現有限價線持平的項目,有略超板塊限價的項目,也有重新定義板塊限價的項目。

而在本月初及中旬,隨著杭州主城區第二批限價房地塊,和余杭區第二批、第三批限價房地塊的陸續掛牌,越來越多的板塊限價“天花板”開始顯現。

均價一次性跳漲七千多元 運河新城“南北”房價分化

8月8日,杭州主城區掛牌了第二批限價房地塊,住宅地有4宗,分別位于筧橋單元、東新單元、運河新城和桃源,9月10日出讓。

其中,運河新城宅地的“限價線”,跟目前板塊內的價格體系差距較大。據悉,這宗運河新城宅地東至規劃顧楊路,南至規劃道路,西至規劃道路,北至金昌路,出讓面積28234㎡,容積率2.6,建筑面積約7萬方,還需要配建10%的公租房。

該地塊起價133398萬元,起始樓面價18172元/㎡,上限樓面價23621元/㎡;限毛坯銷售最高均價34500元/㎡,毛坯銷售最高單價37950元/㎡,裝修價格3500元/㎡。

運河新城宅地最大的“爭議”在于,高于目前板塊內在售新盤——博翠府與尚合府的銷售價格。其中,博翠府在運河新城宅地北面大約2.5公里處,項目最近一次開盤精裝均價為30700元/㎡;而尚合府在博翠府隔壁,毛坯均價為25500元/㎡。

相比之下,運河新城宅地精裝38000元/㎡的限價,比目前板塊內在售項目的單價至少高了7000多元。二手房方面,板塊內瓜山佳苑、紫元尚堂等小區成交均價也只在31000元/㎡左右。

不過,值得注意的是,雖然同在運河新城板塊,但博翠府與尚合府位于板塊偏北面,比較靠近崇賢。而運河新城宅地比較靠近南邊的橋西板塊,而且與西邊的運河相距400米左右,有景觀資源。

而且根據大運河新城的規劃,這里將在2022年之前成為集文化、旅游、科技、創意、數字經濟為一體的城北新中心。而即將出讓的運河新城宅地,正位于大運河新城的核心地帶。但開發商對這份預期買不買單,或許只有在成交的那一刻才能見分曉。

精裝均價45000元/㎡ 東新宅地將重塑板塊價格線

除了運河新城宅地外,東新單元宅地也很具有“話題性”。該地塊東至規劃費家塘路,南至規劃東園南路,西至規劃綠化,北至規劃綠化,出讓面積16956㎡,容積率2.1,建筑面積35608㎡,也需要配建10%的公租房。

根據公告,該地塊起價82183萬元,起始樓面價23080元/㎡,上限樓面價29961元/㎡;限毛坯銷售最高均價40000元/㎡,毛坯銷售最高單價44000元/㎡,裝修價格5000元/㎡。

東新單元已經斷供兩三年了,目前沒有新房在售,二手房均價在3.5萬—3.7萬元/㎡左右。從地塊限價標準來看,日后入市了也不存在倒掛情況。

因此,東新宅地45000元/㎡的精裝均價,會重塑板塊日后的價格線。但是,這樣一來,對周邊附近板塊已經成交了的高價地,就有些尷尬了。比如隔壁三塘板塊的九龍倉·天御、中冶·錦繡華府。

九龍倉·天御和中冶·錦繡華府都是2017年三塘板塊誕生的高價地。其中,九龍倉·天御項目的成交樓面價為36453元/㎡+自持25%,是當時的板塊地王;而中冶·錦繡華府項目的成交樓面價29810元/㎡+自持36%,并且需要現房銷售。

據了解,九龍倉·天御和中冶·錦繡華府這兩個項目的毛坯保本價就在50000元/㎡以上,而當隔壁板塊東新宅地的45000元/㎡的精裝均價已成定局時,九龍倉·天御和中冶·錦繡華府該如何定價呢?

此外,筧橋宅地的上限精裝均價是40800元/㎡,與板塊內在售新盤——璟宸府的精裝高層價格一致;而桃源宅地30000元/㎡的上限毛坯均價,略高于目前板塊內在售新盤——融創金成臻藍府的高層毛坯均價。

毛坯均價拉升近5000元/㎡ 星橋房價將站上2字頭?

8月8日當天,除了主城區,余杭區也掛牌了第二批限價房地塊。是兩宗商住地,分別位于星橋板塊和仁和板塊,也于9月10日出讓。

星橋商住地位于星橋大道以東、臨丁路以北,出讓面積104648㎡,容積率2.6,建筑面積272085㎡。其中,住宅部分占了總體量的64%,其他部分將打造商業、商務以及交通場站設施。

該地塊起價190460萬元,起始樓面價7000元/㎡,上限樓面價9095元/㎡;日后商品住房毛坯銷售均價不高于21000元/㎡,毛坯銷售最高單價不高于23100元/㎡。裝修價格不高于3000元/㎡。

據了解,這宗星橋商住地緊鄰丁橋板塊,而且是地鐵3號線星橋站的地鐵上蓋物業,交通便利、區位好。周邊還有星橋一小、星橋中學等教育資源。從地塊要求可以看出,日后該地塊將打造臨平新城TOD項目。

目前星橋板塊內唯一在售新盤是天都城,距離這宗星橋商住地大約1公里左右。今年3月,天都城沁源公寓組團的毛坯均價16327元/㎡,中簽率僅2.67%。相比之下,這宗星橋商住地21000元/㎡的上限毛坯均價,把板塊內的房價“天花板”拉升了近5000元/㎡。杭州優化價格

而對于目前商業配套較為欠缺的星橋板塊而言,星橋商住地的商業部分,可以為板塊填補商業的缺憾。另一宗仁和商住地的上限精裝均價為20000元/㎡,板塊內目前有兩個待售項目——上塘九里、北城芳滿庭,雖還未申領預售證,但預計高層精裝均價與20000元/㎡相差不大。

地價不漲,漲房價 崇賢的限價會突破嗎?

8月16日,余杭區再次掛牌了2宗商住地,分別位于崇賢板塊和東湖板塊,預計9月17日出讓。

今年,是崇賢刷存在感的一年。從杭州第一個現房項目——遠洋路勁·上河宸章,到繞城內均價2萬元/㎡左右的剛需盤,崇賢正一次次被推上杭州樓市“熱搜榜”。

此次掛牌的崇賢商住地東至臥龍浜、南至崇杭街、西至崇康路、北至前村街。出讓面積57139㎡,容積率1.5-2,體量約11萬方。其中,商業部分占了10%,還需配建5%的公租房。杭州優化價格

地塊起價114278萬元,起始樓面價10000元/㎡,上限樓面價12975元/㎡。其中,上限商品住房毛坯銷售均價20000元/㎡,毛坯銷售最高單價不高于22000元/㎡,裝修價格不高于3000元/㎡。

回顧近兩年崇賢的拿地進程,最集中的是在2017年,那一年,崇賢板塊成交了5宗商住地,且都達到了12999元/㎡的封頂地價,而路勁遠洋·江南院子項目更是創下了樓面價12999元/㎡+自持18%的“戰績”,即使掛牌的這宗崇賢商住地能拍至封頂,也超越不了。

因此,崇賢板塊的庫存十分充足。據記者不完全統計,目前板塊內在售及待售項目達5個之多。對標上個月售罄的遠洋路勁·上河宸章,這宗崇賢商住地的上限毛坯均價——20000元/㎡,比上河宸章17800元/㎡的高層毛坯均價,要高2200元/㎡。

即使對標板塊內目前在售的精裝新盤——秋實宸悅(精裝高層:20600元/㎡),這宗崇賢商住地日后的上限精裝均價也要比其高出2400元/㎡。

從區位圖看,該地塊緊鄰崇賢唯一的商業綜合體上億廣場,東側不遠處就是崇賢中學,1公里范圍內還分布有向陽文體公園和臥龍浜公園。地塊隔壁是預計下半年一次性推盤的現房項目——綠都東瀾府。

而另一宗掛牌的東湖商住地,日后商品房上限精裝均價為19800元/㎡,跟目前板塊內新盤普遍19000元/㎡的精裝高層均價差不多。

來源:每日商報

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